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建設工程價款的優先受償權
文章來源:       發布時間: 2018-11-09       

建設工程價款的優先受償權

一、建設工程優先受償權的基礎法律

《合同法》第二百八十六條規定,發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱《批復》)第一條規定,人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《合同法》第二百八十六條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

二、承包人行使建設工程優先受償權的限制

1、建設工程優先受償權行使期限限制

《批復》第四條規定,建設工程承包人行使優先權的期限為六個月,自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

另一種意見:201810 29日,審議并原則通過的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《解釋(二)》意見稿)第三十四條,承包人行使優先受償權的期限為一年,自承包人催告發包人給付工程價款期間屆滿之日起算;承包人未履行催告義務的,以發包人應當給付工程價款之日起算。

2、承包人行使建設工程優先受償權與買受人(消費者)的關系

《批復》第二條規定,消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定,金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條規定,金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

3、建設工程優先受償權的范圍限制

根據《合同法》第二百八十六條,建設工程優先受償特指建筑工程價款,《批復》第三條規定,建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用,不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

《解釋(二)》意見稿第二十七條規定,合同法第二百八十六條規定的價款是指承包人就其完成的工程成果所產生的費用,包括直接費、間接費、利潤、稅金等,不包括承包人因發包人違約所產生的損失。

 三、建設工程優先受償權的行使范圍是否包括裝飾裝修工程

《建設工程質量管理條例》《建設工程安全生產管理條例》第二條均規定,本條例所稱建設工程,是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。

最高院《關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規定的優先受償權的函復》答復如下:裝修裝飾工程屬于建設工程,可以適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條關于優先受償權的規定,但裝修裝飾工程的發包人不是該建筑物的所有權人或者承包人與該建筑物的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償。

《解釋(二)》意見稿第二十六條規定,涉及到建筑物主體和承重結構變動的重大裝修工程的承包人,請求在建筑物因裝飾裝修而增加的價值范圍內優先受償其工程價款的,人民法院應予支持。但裝飾裝修工程的發包人不是該建筑物的所有權人或者承包人與該建筑物的所有權人沒有合同關系的除外。

四、建設工程優先受償權的行使方式

1、承包人的催告義務

《解釋(二)》意見稿第三十二條規定,承包人主張優先受償權的,應向發包人書面催告。建設工程施工合同沒有約定催告履行合理期限的,催告履行的合理期限應不少于一個月,自發包人收到催告通知之次日起計算

2、催告義務履行時間

《解釋(二)》意見稿第三十三條規定,具有下列情形之一,承包人可以催告發包人給付工程價款。

(一)當事人約定的給付工程價款期間屆滿;

(二)當事人沒有約定工程價款給付時間或者約定不明,但建設工程已經實際交付的;

(三)建設工程沒有交付,但承包人已經提交竣工結算文件的;

(四)建設工程施工合同終止履行,發包人應當給付工程價款的。

3、建設工程不宜折價、拍賣情形

《解釋(二)》意見稿第三十一條規定,建設工程具有下列情形之一,應當認定為不宜折價、拍賣。

(一)建設工程未取得建設工程規劃許可證或者未按照規劃許可證的要求進行建設的;

(二)建設工程經驗收不合格,且無法予以修復的;

(三)建設工程屬于事業單位、社會團體以公益目的建設的教育設施、醫療設施及其他社會公益設施;

(四)建設工程屬于國家機關的辦公用房或者軍事建筑;

(五)無法獨立存在或者分割后影響主建筑使用功能的附屬工程等工程。

4、折價或者拍賣程序

承包人對工程依法折價或者拍賣的,應當遵循一定的程序。發包人對工程折價的,應當與發包人達成協議,參照市場價格確定一定的價款把該工程的所有權由發包人轉移給承包人,從而使承包人的價款債權得以實現。承包人因與發包人達不成折價協議而采取拍賣方式的,應當申請人民法院依法將該工程予以拍賣。承包人不得委托拍賣公司或者自行將工程予以拍賣。

承包人申請法院拍賣,具體操作可以參照《民事訴訟法》第一百九十六條規定的實現擔保物權程序

/陜西融德律師事務所  胡春梅

 

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